Сособственники: права и обязанности

Многие квартиры находятся во владении двух, трех и даже большего количества собственников. При этом они не всегда хорошо представляют себе свои права и обязанности. Разобраться в этом непростом вопросе нам помог эксперт заместитель директора агентства недвижимости Модус Елена Неборачко.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако оно принадлежит всем его собственникам, поэтому каждый из них может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие.

Долевая собственность на квартиру часто возникает в результате приватизации или вследствие покупки жилья супругами. Также возможно заключение договора долевого участия в строительстве квартиры несколькими лицами (как на равные, так и на неравные доли). Например, один человек вносит три четверти средств на строительство, а другой одну четвертую. В итоге они получают соответствующую их вкладу долю собственности в одной квартире. Аналогичным образом происходит распределение долей и при совместной покупке жилья.

Ваши права и обязанности

Если в квартире всего один собственник, то он имеет право и пользоваться ею, и распоряжаться. И только он. Лица, которые зарегистрированы по данному адресу, но не являющиеся собственниками, лишены и соответствующих прав. Они не могут ни продавать жилье, ни сдавать в аренду. А в случае нарушения правил общежития владелец вправе выселить их по решению суда.

Если же собственников два или больше, ситуация усложняется.

Каждый имеет право пользования, и право распоряжения. Причем независимо от того, какая доля у него в собственности одна вторая, одна треть или вовсе одна двенадцатая! И вот что из этого следует на практике.

в случае перепланировки

При перепланировке нужно учитывать пожелания всех собственников. Например, если один хочет убрать дверь и сделать арку при переходе из гостиной в коридор, а другой против, то первый должен прислушаться к его мнению. Обычно, если все совладельцы солидарны в своем решении изменить планировку, они вместе обращаются в соответствующие инстанции (в БТИ, в администрацию или сразу в суд, если перепланировка была произведена без согласования, и ее нужно узаконить). Но бывает так, что кто-то из них не может придти, например, из-за графика работы или состояния здоровья. Тогда он обязательно выписывает доверенность на того человека, который данным вопросом вплотную занимается.

При продаже объекта недвижимости также необходимо согласие всех совладельцев. Все они должны лично присутствовать на сделке и поставить свои подписи. Если это по каким-либо причинам невозможно, выход опять-таки один отсутствующий выписывает доверенность. Именно выписывает доверенность, а не просто говорит: Да, я не против, продавайте! Как-нибудь там сами без меня разберитесь . В противном случае сделка может быть признана недействительной.

В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой встает в позу и не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Но в такой ситуации не все потеряно. Закон предусматривает, что при отсутствии согласия сособственника на сделку вы можете обратиться в суд за получением разрешения на продажу. Только нужно нанять адвоката и привести весомые аргументы.

Нередко бывает и так, что кто-то из совладельцев хочет продать не всю квартиру, а лишь свою долю. Но все зависит от того, какова данная доля и каково жилое помещение.

Есть ситуации, когда продать долю нельзя, так как не удается выделить ее в натуре (другими словами, определить, какая комната кому принадлежит). Судите сами, как продать одну вторую долю в однокомнатной квартире? Здесь выход один: продавать жилье целиком и делить деньги поровну (если, конечно, все согласны на такую сделку).

Теперь рассмотрим вариант, когда продажа доли возможна, и ее удалось выделить в натуре.

Например, квартира трехкомнатная, и хозяев тоже трое. Чаще всего, такие сделки проходят в коммунальных квартирах. Необходимо получить согласие сособственников, так как они имеют право преимущественной покупки. Вы должны предложить долю в первую очередь именно им. И дальше в течение месяца ждать ответа. Имейте в виду: ваши разговоры с ними о предполагаемой продаже на кухне за чашкой кофе не имеют юридической силы. Необходимо официальное письменное уведомление с указанием конкретной цены. Причем если цена изменилась, вы должны непременно сообщить им об этом. Обязательно письменно. В противном случае сделка может быть расторгнута.

Пример из жизни

Анатолий наконец-то решился продать свою комнату и взять ипотеку. Устал от жизни с чужими людьми. Как порядочный человек, сразу же зашел ко всем соседям с предложением купить его жилплощадь. Я комнату продаю за 700 000, — сказал он. — Если надо, берите, присоедините к своей . Да ты, что? удивились они. Откуда у нас такие деньги? За комплимент спасибо, но купить мы не сможем . Даю вам месяц на размышление, — продолжал Анатолий. Если надумаете, приходите . Да нечего тут думать, — отрезали они. Продавай, кому хочешь. Давай лучше мы тебя проводим . И проводили: накрыли стол, выпили, закусили. А вскоре Анатолий нашел покупателя. Они уже собирались подписать договор, как вдруг соседка Вера возмутилась: Кому это ты собрался продавать? А почему не нам? . Так я же вам предлагал! Вы отказались! , — опешил Владимир. Но подтвердить свою правоту он ничем не мог официального уведомления о планируемой продаже не было.

Так что с юридической точки зрения правы были соседи.

А вот если другие совладельцы отказались покупать вашу долю или же в течение всего месяца игнорировали ваше предложение, смело продавайте свою долю, кому пожелаете.

Имейте в виду, что остальные доли могут быть как в личной, так и в муниципальной собственности. В последнем случае в роли сособственника выступает администрация, а это значит, что в случае продажи объекта нужно обязательно получать ее разрешение. А при продаже доли она имеет точно такое же право преимущественной покупки. Причем немало примеров, когда администрация пользуется этим правом и выкупает долю.

Право распоряжения, которым наделен каждый собственник, подразумевает и право сдавать объект в аренду. То есть вы можете совершенно спокойно сдавать свою комнату, не спрашивая разрешения сособственников. Другое дело, что они возмутятся, если ваши квартиранты, например, начнут устраивать пьяные дебоши. Тогда вам придется решать вопрос о выселении таких арендаторов и, скорее всего через суд.

если они не платят за квартиру

Теперь поговорим о наболевшем о платежках за квартиру. Хотя права всех совладельцев, независимо от размера их доли, одинаковы, главная обязанность лежит на том из них, с кем заключен договор социального найма и на кого открыт лицевой счет. И некоторые нечестные граждане с удовольствием этим пользуются. Месяцами, а то и годами, не оплачивают коммунальные услуги. В таких случаях выход один открыть отдельные финансовые счета на каждого собственника. Для этой цели совладельцы обычно вместе обращаются в ДЭЗ, но ждать такого поступка от того, кто упорно претендует на роль иждивенца, весьма наивно. Ему же выгодно, что за него платят! Добросовестному собственнику остается одно обращаться в суд. Когда будут открыты отдельные финансовые счета, каждый будет сам за себя в ответе. И можно будет вздохнуть спокойно.

О admin

x

Check Also

Юридическая помощь при разводе и разделе имущества

Юридическая помощь при разводе и разделе имущества Когда семейный корабль в шторм разбивается о рифы ...

Рейтинг@Mail.ru